マイホーム購入と本社ビル建設。自社ビルを建てると会社が倒産するんだよねぇ

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マイホームと企業の本社ビルの相関関係を考えてみた。
住宅ローンを使う人も多いでしょう。夢の一軒家の購入を検討中の方も多いでしょう。
確かに、持ち家が欲する気持ちはよくわかります。
でも、返済計画大丈夫?金利負担大丈夫?
ここで企業経営の格言から、マイホーム購入を考えてみたい。
マイホームを買ってから売却すると大損ですから、熟慮してからでも遅くありません。

本社ビルを建てると会社が傾くのは有名な話

高学歴社員が組織を滅ぼす

中小企業経営者だけでなく、大企業経営者でも本社ビルを豪華絢爛にしたい人は必ずいます。


こういう経営者の特徴は、見栄っ張り。

勿論、事業経営が順調でなければ、本社ビル建設なんて多額の投資は出来ません。
しかし、事業経営が順調であり、業績アップが数年続くと
経営者のエゴが出てきます。

  • 「こんなに儲かっているのに、賃貸ではカッコが悪い」
  • 「取引先にこんな古臭いビルじゃあ、舐められる」
  • 「賃料を払っているのも勿体ない」
  • 「折角利益が出ているんだから、もうちょっと立派なビルにしたい」
  • 「儲かっているんだから、自社ビルくらい建てたって罰は当たらない」
  • 「どうせなら、俺の名前のビルにしたい」

経営者として、欲を出すことは悪いことではありませんが、見栄を張りたいために
本社ビルを建てたら、間違いなくその後業績低迷一直線。
それくらい、本社ビル建設ってのはインパクトがあるんです。

本社ビルを建てると企業業績低迷し倒産する4つの理由

  • 「本社ビルくらい建てたっていいじゃん」
  • 「経営者なら、自社ビルに憧れるのは当然じゃん」

確かに、経営者は自社ビルに憧れるのは最もでしょう。
でも、実際に本社ビルを建てた企業はその後業績低迷する傾向があるんです。

なぜでしょう?

①収益を上げない本社ビルが資金流出を加速させる

例えば、収益物件を購入し、他社に貸し出して家賃を稼ぐのであれば収益を生みます。
これは不動産投資であり、事業の多角化です。収益物件を見つけることは非常に困難ですし、投資失敗するリスクもありますが、
あくまで、リスクテイク出来る範囲の投資であれば問題ないでしょう。

また、工場建設でしたら投資としてアリです。
設備投資して、より高付加価値な商品を作る。
今までチャレンジしていなかった分野に挑戦する。
こういう投資であれば、将来の収益力強化につながり、
企業として正しい選択でしょう。

しかし、本社ビル建設は全く意味が違います。

本社ビルは全く収益を獲得しません。


本社ビルの機能は、総務や経理や営業や人事などです。
今までのオフィスから自社ビルに変わったからと言って、仕事に変化がありません。

その上、本社ビル建設には多額の資金投資が必要になります。
例えば、自社ビルを建てるのに5億円必要だった場合

銀行から融資を受けて自社ビルを建てることになるでしょう。

5億円の融資を20年で返済するとしたら
1年毎に元本返済だけで2,500万円
金利2%でしたら、利息だけで1,000万円程

要するに3,500万円も資金流出するんです。
また、固定資産税や本社ビルの掃除、メンテナンスなど負担経費は甚大になります。

⓶経営者の慢心が起き、社員にも伝染する

自社ビルを建てて竣工式を実施することで、多くの人にお祝いの言葉を掛けれれる

  • 「さすが社長、立派なビルですねぇ」
  • 「これも社長の力量の賜物ですねぇ」
  • 「いやぁ、立派なビルだ。羨ましいなぁ」
  • 「こんなビルを建てられたってことは、さぞかし儲かっておられるんですね」

こういう、お褒めの言葉をかけられた社長は有頂天になっちゃいます。
接待などでも

  • 「こちらの社長さんは最近立派なビルを建てられたんですよ」
  • 「儲かっている社長さんだから、ひいきにしてもらったらいいですよ」

などなど、周囲に触れ回られたら、断れなくなっちゃいますよ。
その内、行動がだんだん派手になっちゃうんです。

社長が派手になって浮ついているのはすぐに現場の社員にも伝染します。
今までコツコツやっていた仕事が馬鹿らしくなったり、手を抜いたり、
取引先に横柄になったり。

今まで、社長と相談しながら一生懸命地道に仕事していた社員にも悪影響を及ぼす。

③銀行からの資金調達に制限が出来る

さらに、本社ビル建設で銀行から多額の融資を受けているため
追加融資の承認が下りにくくなります。

銀行には各企業に対して与信枠を設定してます。
一企業に5億円融資していて、さらに追加融資となれば審査が通らないこともあります。

こうなると、運転資金調達、新規の設備投資資金調達にも
多大な影響を及ぼします。

経営者の中には本社ビル建設の資金調達と
事業計画上の資金調達を別枠と思い込んでいる人がいます。

  • 「本社ビルと設備投資は別の話だろうが!」
  • 「今まで簡単に融資してくれていたのになんだ!」

こういう風にビックリされる経営者がいますが、融資する銀行としては
本社ビル建設だろうが、設備投資であろうが、与信枠の範囲です。

本来、当てにしていた資金調達が出来なければ資金繰りが厳しくなります。

④主力商品の競争力低迷により業績悪化

本社ビルを建てるために融資を受けたことで、資金負担が増加。
さらに、主力商品の競争力低下により利益減。

たいてい、業績好調が数年間続いた後、本社ビル建設の話が持ち上がります。
その後、用地選定、物件選定、建設工事着工などで数年かかります。

業績好調が始まってから、10数年後に本社ビル完成となります。
10数年ですよ。

10年以上経っても、主力商品として競争力を維持しているってすごいですよね。

あなたの周囲にもありますか?10数年前から同じ商品って?

ほとんどないですよね。

そうなんです。

本社ビル建設を検討している時が、業績のピーク時ってことが多いんです。

その後、本社ビル建設に多額の投資をしたことで設備投資に
すべての資金を使うことが出来ない。
結果、ライバル企業との商品性能差がなくなり、競争力低下→業績不振となります。

業績悪化すれば、銀行は冷たいですよ。

  • 「新規融資?この業績では無理ですよ」
  • 「本社ビルって無駄でしょう」
  • 「本社ビルを売却して、融資返済に充ててください」

まぁ、この状況でジエンドでしょう。

マイホームも自社ビル建設と同じ収益を生まない物件

多くの人が気づいていないんですけど、マイホームも収益を生まないんですよ。
自宅を購入しても、毎年住宅ローンとしてお金が出ていくだけです。

マイホームという負債を買っているんです。

  • 「マイホームが負債?意味わかんない」
  • 「住宅ローンって別にみんなやっていることじゃん」
  • 「家位持たないとカッコ悪いじゃん」
  • 「多くの雑誌でもマイホーム購入勧めているじゃん」

みんなが住宅ローンを組んでいるからと言って正しいとは限りません。
雑誌だって、不動産デベロッパーと組んで記事を書いているにすぎませんよ。

本社ビルを建設したことで、倒産した経営者と同じように
マイホームを購入したことで、自己破産することになるかもしれませんよ。

もう一度冷静に、マイホームの購入リスクを見直してみましょう。

①マイホーム購入資金:住宅ローン返済できますか?

マイホームを購入する際に、全額現金一括払いって人は少ないでしょう。
ほとんどすべての人が住宅ローンを組みます。

何年ローンですか?

金利は何%ですか?

3,000万円で30年の住宅ローンを借りた場合
金利は現在1%前後

年間返済額:100万円
金利   :  30万円

月額:約108,000円。

  • 「なんだ、結構安いじゃん」
  • 「これなら賃貸物件に住むより全然いいじゃん」
  • 「マイホームなら、自分の家になるんだからオトクじゃん」
  • 「賃貸に住む人はバカじゃないの?」

そう思う人がいるかもしれません。
確かに、数字だけ見ると十分許容範囲だと思うかもしれません。
でもね、コレが数字のレトリック。

  • あなたがお勤めの会社、30年後もありますか?
  • あなたがリストラされない根拠がありますか?
  • あなた30年後も同額以上の給料が保障されていますか?

会社の寿命は30年と言われている時代です。
どんな大企業であっても業績悪化でリストラってことが現実として起きています。
30年以上先の未来を想定して、住宅ローンを組むことがどれほど恐ろしいことか。

  • もし会社が倒産したらどうしますか?
  • 運よく別の会社に再就職できても、今までより給料が下がったら?
  • 会社が自宅から遠方になったら?

こう考えれば、マイホーム購入って物凄い不確定要素の上に成り立っているんです。

⓶残念ながら日本は災害大国です。

残念ながら日本には数多くの自然災害が起きます。
地震、台風、大雨などなど。
こういう自然災害に備えなくてはなりません。
地震保険に加入することもメリットはありますが、費用が高額になります。
倒壊しなくても、修繕費用が発生することもあります。
この修繕費用は、住宅ローンとは別に用意しなければなりません。

一方、賃貸物件であれば、倒壊しても家財道具だけの損害です。
また別の物件に引っ越しすればいいだけです。
修繕費用も発生しません。
この差をどうお考えでしょうか?

  • 「私は地震を予知できる。この物件は大丈夫」
  • 「運がいいから地震で倒壊するなんてありえない」

自然災害を予知出来て、回避する能力を持っている方なら
どの地域にマイホームを購入すればいいかわかるかもしれません。

③マイホームなら老後も住む家に困らないの?

  • 「老後になって家賃を払うのは大変だよ」
  • 「若いうちに家を買っておけば老後も安心だから」

こういう意見もあると思います。
確かに、老後になっても賃貸物件では苦労するかもしれません。
年金支給額も減少し、支給年齢も繰り下げれれている中、老後のために
マイホームを購入するという選択肢もアリでしょう。

ただし、老後に独居老人になるリスクが大きくなります。

子供が自立した後、子供があなたの家の近くに住みとは限りません。
マイホームを持っていることで、子供の家の近くに引っ越すことも出来ません。

こういう独居老人問題が日本中で起きています。

マイホームを持っていなければ、子供の家の近くに引っ越して
孫の面倒を見たり、家事育児の手伝いをしてあげることも出来ます。

マイホームを購入することで、足枷になるかもしれませんよ。

マイホームと本社ビルとの相関関係をまとめると

  1. 収益を生まない物件を購入するのはリスクがある
  2. 未来を予知できないで多額の投資は危険がある
  3. 購入した時点で値下がり確定の物件は負債としか言えない
  4. 独居老人になりたいのであれば、マイホーム購入すべき
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